ローンが残っている状態で引っ越しを行う時の対処法
寄稿：不動産プラザ
離婚や転勤、近隣住人とのトラブルなど様々な事情や理由で住宅を手放して、新天地に引っ越すことになるケースがあります。
ただし、住宅を購入する時にローンを組んでいた場合、住宅ローンを完済していなければ引っ越しができないという契約を、融資を受けている債権者側と交わしているはずです。
もしこの契約を守らず引っ越してしまった場合、債権者側から一括返済を請求される恐れがあります。
このような事態にならないためにも、ローンが残っていても引っ越しができる事例と、ローンを完済する方法、引っ越し前にやっておくべきことを紹介します。
ローンが残っていても引っ越しは可能？
冒頭でも述べたように、住宅ローンが残っている状態で引っ越すことは原則不可能です。
なぜ、引っ越しができないのか、その理由は住宅ローンを利用する上での規約、利用目的 に準じます。
ここでは、ローン完済するまで引っ越しができない理由と、ローンが未完済でも引っ越しができる事例を紹介します。
ローン完済するまで引っ越しができない理由
住宅ローンが残っている状態で住宅を手放すことはできないのは、住宅ローンの特徴と利用目的の２点が大きく絡んでいます。
そもそも住宅ローンは、戸建て住宅やマンション・アパートの一区画を住宅として所有することを目的に絞ったローンです。利用制限がないフリーローンに比べて、審査基準が厳しい反面、低金利で融資が受け取れるというメリットがあります。
低金利で借り入れができるという特徴から、それ以外の利用目的でローンを組むことは規約違反となり、利用そのものができません。
つまり、住宅を手放す(引っ越し)行為や、第３者に住宅を貸すなど、ローンを組む目的に適さない行為を行えば、一括請求が債権者側から通達されます。
一括返済を請求されるケースとして、以下のような事例が挙げられます。
- 一括返済を請求されるケース
- 転勤で家族全員が住宅を離れる場合
- 実家に家族全員で引っ越す場合
- 海外に家族全員で引っ越す場合
- 債権者に相談なく引っ越した場合
ローン未完済でも引っ越しができる事例
住宅ローンの利用目的に反する行為を取れば、債権者側から一括請求が求められるわけですが、制限が設けられているなかであっても、一定の条件を満たしていれば、引っ越しは可能です。
その事例が、以下のケースです。
- ローン未完済でも引っ越しができるケース
- 転勤・転職などによる単身赴任で、家族の誰かが住宅に残る場合
- 離婚で夫または妻が家を出ていく場合
- 二世帯住宅でどちらかの世帯が住宅に残る場合
- 老夫婦の介護で夫または妻が住まいを離れる場合
上記事例のように、夫婦のどちらか、または本人の親族が住宅に継続して住むケースであれば、ローンの規約違反に抵触することはありません。
ローンが残っている住宅から引っ越す方法
住宅ローンの利用規約に反する行為を取れば、一括返済が求められるわけですが、引っ越す理由や置かれている状況によっては、ローンが残っている状態であっても、引っ越しは可能です。
ここでは、住宅ローンが残っている状態で引っ越しを行う方法を３つ紹介します。
家を残して引っ越す
１つ目は、家を残したまま引っ越しを行う方法です。
この方法を取るなら、家族の誰かが単身赴任で別の場所に引っ越して他の家族が家に残ることや、空き家の状態にして将来的に住み直せる状態を作ることも可能です。
ただし、単身赴任をしたり、空き家の状態にしたからと言って、ローンの返済義務がストップするわけではありません。
ローンの返済が継続するだけでなく、新居先の賃料の支払いや生活諸経費の負担も降りかかります。
住宅の売却
２つ目は、住宅の売却です。
ローンの返済と家賃負担の二重苦を軽減するなら、住宅を売却してローンの一括返済を図るのが最適です。
ただし、住宅ローンが残る家を売却するには、金融機関が設定した抵当権を外す必要があります。
抵当権を外すには、売却益がローン残債額を上回るアンダーローンにならなければなりません。
もし査定額や売却益がローン残債額を下回るオーバーローンになった場合は、自己資産から足りない分を補填して一括返済するか、金融機関に相談して一括返済するしかありません。
住宅の賃貸化
原則、住宅ローンを組んでいる家を賃貸化することはできません。
もし賃貸化すれば、ローンの借り入れ規約の利用目的に反する行為とみなされ、金融機関側から一括返済を請求されてしまいます。
しかし、老夫婦の介護などの諸事情で家を空けている間のつなぎとして賃貸化するなどの理由によっては、家を賃貸に出すことも可能です。
ただし家を賃貸化するときは、住宅ローンから賃貸住宅ローンの借り換え手続きを組む必要があります。
また、賃貸住宅ローンは住宅ローンよりも設定金利が高く、返済負担額が増額することに注意しましょう。
そのため、賃貸化するときは、負担額のことを考えてから行動に移すことが重要です。
ローンの残債額をゼロにする方法
上記で、ローンが残っていても引っ越しが行える方法を３つ紹介してきましたが、後の負担軽減を図るなら、引っ越しを行う前に抱えているローンを完済してしまうのが最善です。
ここでは、抱えている住宅ローンを一括返済する方法を３つ紹介します。
売却益で一括返済
融資を受けている住宅ローンを一括返済してしまうなら、住宅を売却して、その時に得た売却へ貴和返済金として納めるのが最善です。
とはいえ、ローンが残る家を売却するには、ローンを完済することが絶対条件です。
自己資金に余裕があれば、そのままローンを完済してしまうのが手っ取り早いですが、転居先での生活費が足りなくなるなどの事態を招きます。
もう１つの方法が、住宅の売却益がローン残債額を上回ることです。
ローン残債を上回るアンダーローンになれば、ローンの一括返済はもちろん、返済を行ってなお、売却益に余りが出ればそれを次の生活に充てることができます。
ただし、オーバーローンになったときは、自己資産で足りない分を補填して返済するか、金融機関に相談してから任意売却の手続きを組むかの２択を選択します。
ただし、アンダーローンかオーバーローンになるかは、不動産会社の訪問査定の結果に委ねられます。
ダブルローンを組む
引っ越し先でもまた家を購入する予定でいる方もいらっしゃいますが、住宅ローンは 居住する家のみを対象に利用できる特別なローンであり、一人で複数軒のローンを組むのは不可能です。
それでもなお、今住んでいる家のローンと合わせて、新しくローンを組むとなれば、ダブルローンを組むのがおすすめです。
ダブルローンは、住宅ローンが残っていても、2軒目を購入する時に利用できるローンです。 当然ながら、2軒分のローン返済負担を行わなければならないため、相応の収入が必要です。
また返済額も大きくなるので、通常の審査よりもより厳しく審査されているほか、70～80歳までに返済できるかどうか、就職先や勤続年数なども厳しく審査されます。
無論、ダブルローンを組むことが可能かは、現在組んでいるローンの債権者から承認を得る必要があります。
住み替えローンを組む
3つ目は、住み替えローンを組むことです。
住み替えローンは、現在返済しているローンに、引っ越し先で購入する住宅で組むローンの融資額を上乗せして借り入れを行う方法です。
住み替えローンは、オーバーローンやダブルローンを組むよりも月々の返済額を抑えられるメリットがあります。
ただし、住み替えローンも融資額か巨額になるという特徴から借入時の審査が厳しく行われます。
ローンが残る家から引っ越す時にやっておくべきこと
ローンが残っている住宅から引っ越しを行うなら、売却して一括返済してしまうのが最善です。
売却するためには住宅の売却益がローン残債額を上回っていることが絶対です。とはいえ、債権者側に黙って住宅を手放す行為もまた、一括返済を請求される規約違反に抵触する行為です。
ここでは、ローンが残る家から引っ越す時の前準備としてやっておくことを3つ紹介します。
金融機関への相談
ローンが残る家を手放す時は、ローンを契約している金融機関に手放す理由を説明する必要があります。
相談を持ち出すことで、担当者から状況に適した返済方法の提示を受けます。
くれぐれも金融機関に相談せず売却や賃貸化、空き家にするのは控えましょう。
売り先行・買い先行かを決める
住宅を売却する方向で話を進めた場合、売り先行か買い先行のどちらかで売却活動を行っていくかを決めておく必要があります。
売り先行は、住宅を先に売却してしまってから、新しい住宅を購入、引っ越し手続きを済ませるという方法です。
一方の買い先行は、新しい住宅の購入あるいは引っ越し手続きを先に済ませてから、住宅の売却を行うという方法です。
それぞれにメリット・デメリットが存在しますが、ローンの残債額が負担になっているのであれば、売り先行で事を進めていくことをお勧めします。
ローンの残債額の確認
返済計画を立てていくためにも、借入を行っている金融機関側にローンの残債額がいくら残っているのかを確認してもらいましょう。
住宅ローン控除を利用する上で、毎年金融機関から残高証明書は発行されていますが、引っ越しを行う時点であとどれくらいのローンが残っているのかを把握することも大切です。
同様に一括返済時の手数料や諸費用などの確認も並行して行いましょう。
ローンが残る家から引っ越す際の注意点
住宅ローンが残る住宅を手放す時、現在適用されている住宅ローン控除の適用可否や売却時に利用できる特例制度の税制優遇など、売却活動と並行して確認しておくことが多々あります。
ここでは、ローンが残る家から引っ越す際の注意点として3つ紹介します。
住宅ローン控除適用が外される
住宅ローン控除は、住宅ローンを利用して購入した住宅に係る金利負担を年末のローン残高の1％を所得税から13年間控除できる制度です。
住宅購入を進めていく中で、住宅ローン控除は絶大な利用メリットを誇る税制優遇という点から、誰もが利用している制度の1つです。
ただし制度適用には、その者が主として、居住に供する家屋であることという条件があります。
つまり、引っ越しや売却など、家を手放す行為に該当する場合は、控除適用外になります。
引っ越し先の住居費の確保
住宅ローンが残っている状態で、引っ越し先で新居を購入する場合、ダブルローンを組むか住み替えローンのいずれかを組む流れになります。
いずれも融資される金額が大きくなるため、審査基準が通常のローン審査よりも厳しくみられるほか、返済負担額も大きくなります。
また賃貸に引っ越す場合は、敷金・礼金など、様々な支出が発生します。
引っ越しを行う場合は、おおよその住居費用の見積もりと予算を確保したうえで決行しましょう。
特例制度の適用可否
住宅を売却したとき、譲渡所得から最大3,000万円までの特別控除が受け取れます。
この特別控除を受けるには、引っ越した日から3年を経過する年度の12月31日までに売却、または収用等の特別控除、マイホームの買換えや交換における特例の適用を受けていないなどの利用条件が設けられています。
そのほか、各種書類の作成、確定申告の提出を行うなど、特例を利用するには、手間のいる作業が多いです。
特別控除によって、数十万円から数百万円単位の税金が控除されることもあるので、売却を検討している方は、控除の利用ができるかを確認しておきましょう。
ローンが残る家から引っ越す時は金融機関に相談してから始めること
ここまで、ローンが残っていても引っ越しができる事例と、ローンを完済する方法、引っ越し前にやっておくべきことを紹介してきました。
原則、住宅ローンが残っている状態で住宅を手放すことはできないうえ、売却する時もローンの返済を済ませておくことが必須です。
特別な事情がない状況で住宅を手放す時は、ローンを組む時に利用した金融機関に相談してから話を進めるようにしましょう。
専門知識を持った担当者が、状況に応じて最適なアドバイスを提示してくれます。
また住宅を売却する方向でいるなら、ローンの残債額の把握と並行して、複数の不動産会社に査定依頼を出し、結果や対応内容を比較してから媒介契約、売却活動へと事を進めましょう。